Estimo - Estimo rurale ed elementi di diritto agrario - Svolgimento
Estimo 2^ Prova - Maturità 1992

Esame 2002 - Sessione ordinaria (Indirizzo : Generale - Corso di ordinamento)

Una frana, staccatasi da un terreno appartenente al demanio comunale, si abbatte su un'azienda agricola limitrofa causando i seguenti danni:
- distruzione di un centinaio di piante di pesco;
- distruzione di un pozzo e di parte dell'impianto irriguo.
L'azienda, estesa 4.50.00 ha, attiva un ordinamento ortofrutticolo con 3.00.00 ha di pescheto di 6 anni a palmetta e 1.20.00 ha di colture ortive primaverili-estive.
Il candidato, ipotizzando tutti i dati necessari alla valutazione del danno, proceda alla stima dell'indennizzo spettante al proprietario conduttore, sapendo che l'evento si è verificato a metà aprile.

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Durata massima della prova: 6 ore.
E' consentito l'uso di manuali tecnici e di calcolatrici tascabili non programmabili.
Non è consentito lasciare l'Istituto prima che siano trascorse 3 ore dalla dettatura del tema.

Risoluzione

Il tema di estimo rurale risulta piuttosto complesso in quanto, oltre a richiedere, da parte dei candidati, alcune conoscenze di tecniche di gestione aziendali, esige una serie di stime necessarie per calcolare l'equo indennizzo spettante ad un imprenditore privato, per danni subiti a causa di una frana.
Il testo del tema ministeriale definisce sufficientemente le caratteristiche tecniche del bene: ordinamento colturale orto-frutticolo comprendente piante di pesco della stessa età, con ortaggi in avvicendamento continuo a cicli brevi ed anche lunghi estesi al periodo estivo.
Il sinistro considerato, una frana, fa pensare ad un evento naturale straordinario, che ha provocato una serie di anni, citati nel testo, i quali però necessitano di alcuni dettagli o raggruppamenti di natura tecnico-estimativa, che conviene sintetizzare, per facilitare l'elaborazione delle numerose richieste:
Il capitale fondiario subisce una alterazione forse dovuta ad accumulo di materiale di riporto, su una superficie di Ha 0.12.00 presumibilmente occupati da n. 100 piante (4m x 3m) di pesco, allevate a palmetta; inoltre, si verifica l'interramento di un pozzo, per cui l'impianto di irrigazione richiede un immediato ripristino, per nn compromettere l'irrigazione delle piante da orto e frutticole.
Il capitale agrario, comprendente motori, macchine e attrezzi, del valore, accertato mediante indagine da condurre sul posto, comprendeva un impianto di irrigazione costituito dal pozzo munito di pompa di sollevamento e di filtraggio dell'acqua per lire 23.000.000 complessive, ivi comprese le tubazioni per praticare la microirrigazione sia nel pescheto che nell'appezzamento ad orto. I valori riportati tengono conto della vetustà delle opere e dell'usura dell'attrezzatura impiegata da oltre 10 anni.
Il momento della stima, metà aprile del corrente ano, fa pensare alla presenza nel fondo, ggetto di stima, delle seguenti colture: lattughe di stagione nell'orto e post-fioritura del pesco. Il danno economico subito dall'imprenditore comprende la somma del danno emergente e l'ammontare del lucro cessante.
Il danno emergente comprende: il costo per rimuovere il materiale di riporto, le spese di ripristino delle strato attivo, il costo per il reimpianto del pescheto, il rifacimento del pozzo e dell'impianto di irrigazione, per la parte danneggiata.
Il lucro cessante riguarda il valore dei frutti pendenti della coltura del pesco e il valore della coltura di lattuga compromessa dall'interruzione dell'irrigazione, oltre a comprendere i mancati redditi delle cento piante di pesco, per la durata di sei anni.
Non prevedendo il ripristino della normale conduzione del fondo il danno comprenderebbe: il deprezzamento del fondo dovuto alla nuova e precaria situazione (valore potenziale negativo), al quale aggiungere i danni per i frutti pendenti e le spese di riparazione del pozzo e dell'impianto di irrigazione.
Questa è l'ardua impostazione che regola i rapporti tra il titolare del demanio comunale e l'imprenditore ai quali, il candidato, futuro perito, è chiamato a fornire, in sole sei ore, l'indicazione dell'indennizzo. Calcolando, con procedura sintetica i diversi valori, validi per realizzare l'ipotesi del totale ripristino, eseguito in tempi brevi, otteniamo i seguenti valori, approssimativi e puramente indicativi:

Prima stima - costo di rimozione ed asporto del materiale di riporto: mc 1.000 x L. 2.000 = L. 2.000.000;

Seconda stima - spese di ripristino dello strato attivo, valutato sommariamente L. 500.000;

Terza stima - reimpianto del pescheto per scasso parziale, concimazione, sostegni, piante, ecc.: L. 10.000 x 100 piante = L. 1.000.000.

Quarta stima - ricostruzione del pozzo, costo a nuovo L. 20.000.000.

Quinta stima - riparazione dell'impianto di irrigazione, secondo fattura, L. 6.000.000.

Sesta stima - valore frutti pendenti: lattuga ettari 1.20.00, valore di aspettazione L. 2.000.000; pesche ettari 0.12.00, valore di costo relativo alle spese anticipate dall'inizio dell'annata agraria, attinte dalla contabilità aziendale, L. 1.000.000.

Settima stima - valore del soprassuolo per numero 100 piante di pesco, corrispondente al valore di costo riferito al sesto anno Vs.
La settima stima deve essere calcolata con procedura analitica, poichè il mercato degli arboreti non fornisce il valore del soprassuolo per piante di sei anni; di conseguenza tale valore Vs è dato applicando la seguente formula:

V₆ = Sommatoria da 0 a 6 (Sp - Pr) + V_o (q6-1)

Da tale espressione si rileva che il valore del soprassuolo è dato dalla sommatoria, al sesto anno, delle spese passate al netto delle produzioni realizzate, con l'aumento degli interessi sul capitale terra nuda - Vo - . La sommatoria delle spese comprende: gli acquisti di beni e servizi extraziendali, imposte tasse e contributi, salari, stipendi, interessi sul capitale agrario e di anticipazione, mentre l'apporto del beneficio fondiario - Bf - è rappresentato: Bf = V_o (q6-1). La formula esclude qualsiasi maggiorazioni o decurtazioni per situazioni non esistenti al momento del sinistro.