Guida ai Mutui
Notizie legali-fiscali

Che cos'è un mutuo?

Il mutuo è un contratto di prestito mediante il quale un soggetto (mutuante) consegna a un altro soggetto (mutuatario) una somma di denaro che quest’ultimo si impegna a restituire.
Solitamente i privati e le famiglie accendono un mutuo quando desiderano acquistare un’abitazione (in genere la prima casa). Esistono poi altri scopi per i quali vengono concessi i mutui: ad es. per ristrutturare un immobile oppure per l'acquisto di seconde case (per le vacanze o a scopo locativo). Le imprese ricorrono ai mutui per fare investimenti.
Il contratto di mutuo si perfeziona con la consegna del denaro prestato al mutuatario, che ne diviene il proprietario. Il mutuo di denaro è naturalmente a titolo oneroso. Infatti, chi ha ricevuto in prestito una somma di denaro deve corrispondere gli interessi. La misura degli interessi è determinata dalle parti. Esiste il divieto assoluto di pattuire interessi usurari, pena la nullità dell'accordo e la riduzione dell'interesse nella misura legale.
Fino a pochi anni fa, la possibilità di erogare mutui (credito fondiario) era limitata a pochi Istituti di credito appositamente autorizzati, con esclusione di tutte le altre Banche. Oggi tutte le banche possono concedere mutui fondiari ipotecari.
Il mutuatario assume l'obbligo di restituzione al mutuante della somma alle scadenze stabilite e per la durata pattuita. I mutui sono a "lungo termine" quando hanno una durata superiore ai 5 anni. Oggi sul mercato vengono offerti prodotti di durate sempre più lunghe nel tempo (anche 25 o 30 anni).

Quali tipi di mutui esistono?

Ogni contratto di mutuo viene caratterizzato dal tasso di interesse applicato al finanziamento e dalla durata.
L'interesse è il compenso che si paga per il prestito di un capitale, in misura percentuale e con riferimento generalmente all'anno. Quindi si possono avere:
- Mutui a tasso fisso: la rata del mutuo non varia per tutta la durata del prestito.
- Mutui a tasso variabile: la rata del mutuo varia in dipendenza di determinati parametri del mercato monetario e/o finanziario presi come riferimento. Sui parametri di base viene applicato uno "spread" (maggiorazione) per aumentare il rendimento.
- Mutui a Tasso misto: quando è prevista l'applicazione in tempi determinati e successivi, sia del tasso fisso che del tasso variabile.
- Mutui a tasso d'ingresso: quando, per i primi mesi o comunque per un certo periodo iniziale, viene applicato un tasso ridotto. Alla scadenza di detto periodo, è prevista l'applicazione del tasso stabilito contrattualmente.

Tasso di interesse

L'interesse è il prezzo per l'uso del capitale chiesto in prestito alle banche. Misura di tale prezzo è il tasso di interesse espresso in percentuale del debito residuo, sulla base di tale valore vengono calcolati gli interessi maturati sul capitale in un'unità di tempo (mese, trimestre, semestre, anno). Nella pratica dei finanziamenti ipotecari vengono usati tassi percentuali riferiti all'unità di tempo "anno".
Nei mutui a medio e lungo termine, i tassi generalmente vengono ancorati a quelli del mercato monetario e/o finanziario, che divengono in tal modo i tassi di riferimento. Per i mutui a tasso variabile il tasso di riferimento è l'EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate) rilevato dal Comitato di gestione e diffuso come media ponderata dei tassi di interesse ai quali le Banche operanti nell'Unione Monetaria europea cedono depositi in prestito. Per i finanziamenti a tasso fisso il tasso di riferimento è l'EURIRS (Euro Interest Rate Swap) rilevato e diffuso come media ponderata della quotazione alla quale le Banche operanti nell'Unione Monetaria europea realizzano l'Interest Rate Swap. Ai tassi di riferimento come sopra individuati, le Banche sommano una percentuale (detta "spread") che oscilla mediamente tra l'1% e il 3%.

Tasso di interesse (TAN) = Tasso di riferimento + SPREAD

Tipologie di tasso

TASSO D'INGRESSO è una tipologia di tasso fisso promozionato, calcolato per i primi mesi o anni di un mutuo a tasso variabile. Questo tasso è maggiormente conveniente rispetto al tasso a regime.
TASSO A REGIME è il tasso effettivo che si pagherà sulle restanti rate dopo l'applicazione del tasso d'ingresso; esso è composto dal parametro d'indicizzazione maggiorato dello spread.
TASSO FISSO quando il tasso di interesse viene determinato al momento della stipula del contratto e non può essere modificato per tutto il periodo di ammortamento. In questo caso la rata sarà sempre di uguale importo.
TASSO MISTO quando il tasso applicato nella prima parte del mutuo può essere fisso o variabile a discrezione del mutuatario che può scegliere nel periodo successivo se mantenere la scelta iniziale o cambiarla.
TASSO VARIABILE si modifica in base all'andamento dell’indice adottato come riferimento. L'indice adottato come riferimento viene sommato a una percentuale chiamata spread che rimane fissa durante la durata del mutuo. Il "tasso capped rate" (detto anche "CAP") è invece un tasso variabile con un limite massimo predeterminato oltre il quale il tasso d'interesse non potrà mai salire, anche se i tassi di mercato dovessero superarlo. A tale garanzia corrisponde in genere uno spread applicato più elevato che per il tasso variabile normale.

Tasso di usura

La libertà negoziale di fissare la misura degli interessi è condizionata da un limite oggettivo che è rappresentato dalla "usura", termine in genere impiegato per designare un prestito di denaro ad alto interesse. Al fine di porre un argine al dilagare di un fenomeno eticamente scorretto, il Parlamento ha emanato le disposizioni relative all'usura, demandando alla Banca d’Italia la rilevazione trimestrale del Tasso Effettivo Globale Medio (comprensivo di commissioni di remunerazioni a qualsiasi titolo e spesa, escluse quelle per imposte e tasse) degli interessi praticati dalle Banche e dagli intermediari finanziari, nel corso del trimestre precedente per operazioni della stessa natura. I valori medi derivanti da tale rilevazione sono pubblicati nella Gazzetta Ufficiale. Per calcolare il tasso d’usura, i tassi medi rilevati vengono aumentati della metà al fine di stabilire il livello massimo oltre il quale si configura il reato di usura.

I.S.C. (o T.A.E.G.) del mutuo

Mentre il tasso di interesse (TAN) comprende soltanto il valore dell’euribor più lo spread, l’ I.S.C. ("Indicatore Sintetico di Costo", in precedenza identificato con la sigla T.A.E.G.) è un indicatore del costo totale del mutuo ed è calcolato in capitalizzazione composta; viene espresso in percentuale sull’ammontare del prestito concesso e comprende:
- il rimborso del capitale;
- il pagamento degli interessi;
- le spese di istruttoria;
- le spese di revisione del finanziamento;
- le spese di apertura e chiusura della pratica di credito;
- le spese di riscossione dei rimborsi e di incasso delle rate (se stabilite dal creditore);
- le spese di assicurazione o garanzia, imposte dal creditore (intese ad assicurare il rimborso totale o parziale del credito);
- il costo dell'attività di mediazione svolta da un terzo (se necessaria per l'ottenimento del credito);
- ogni altra spesa contrattualmente prevista connessa con l'operazione di finanziamento.
L’ISC è molto importante e tutte le banche lo devono fornire a chi chiede un preventivo, perché rappresenta il costo effettivo del finanziamento che si sta chiedendo: grazie all’ISC è possibile inoltre confrontare più mutui tra di loro e scegliere quello più conveniente in relazione alle proprie esigenze.

Le spese di un mutuo

Il costo di un mutuo non è limitato agli interessi sul capitale, ma su di esso gravano anche tutta una serie di costi: le spese iniziali e quelle di gestione. Tutti questi costi insieme compongono l’ISC, valore espresso in percentuale che indica il costo totale effettivo del mutuo.
Infatti, il mutuatario è tenuto a corrispondere, oltre agli interessi pattuiti anche :
1) le spese di istruttoria della pratica: l'istruttoria è la fase in cui la Banca compie tutti gli atti necessari a stabilire se il finanziamento debba o meno essere concesso: vagliare le capacità di credito del richiedente il mutuo, acquisire la documentazione necessaria, ecc. Il costo può essere determinato in misura fissa, che oscilla tra i 180 e i 300 euro; oppure in misura percentuale tra lo 0,1% e lo 0,5% dell'importo finanziato;
2) le spese di perizia: la perizia è effettuata da un tecnico di fiducia della Banca che accerta il valore dell'immobile e che lo stesso sia in regola con la normativa edilizia. Le spese oscillano tra i 100 e i 300 euro;
3) costi assicurativi: l'Assicurazione Incendio e scoppio è richiesta obbligatoriamente e il suo costo totale dipende dall'importo assicurato e dalla durata del mutuo. Indicativamente per un mutuo di 100.000 euro a 10 - 15 anni il costo totale oscilla tra i 100 e i 400 euro. Inoltre, alcuni istituti di credito possono richiedere di sottoscrivere un'assicurazione sulla vita.

Le garanzie

Diverse sono le forme di garanzia preordinate a tale scopo (fideiussione, pegno ecc.), ma tutte mirano a garantire il creditore attraverso la neutralizzazione del rischio di inadempimento.
Garanzie personali - La fideiussione
È fideiussore colui che, obbligandosi personalmente verso il creditore, garantisce l'adempimento di un'obbligazione altrui. La fideiussione è efficace anche se il debitore non ne ha conoscenza. La fideiussione non è valida se non è valida l'obbligazione principale, salvo che sia prestata per un'obbligazione assunta da un incapace. Non può eccedere ciò che è dovuto dal debitore, né può essere prestata a condizioni più onerose. Salvo patto contrario, la fideiussione si estende a tutti gli accessori del debito principale, nonché alle spese per la denunzia al fideiussore della causa promossa contro il debitore principale e alle spese successive.
Garanzie reali - L'ipoteca
Costituisce una delle forme più efficaci di garanzia per il creditore. Essa infatti attribuisce un diritto di prelazione sul bene, che vale a tutelare il creditore contro il pericolo dell'insolvenza. L'ipoteca si costituisce mediante iscrizione in pubblici registri. Oggetto dell'ipoteca sono beni immobili o beni mobili registrati (ad es. autovetture). Il bene che ne è oggetto rimane in godimento del proprietario (lo può cioè liberamente usare). L'ipoteca è un diritto accessorio nel senso che se il debito manca o finisce, anche l'ipoteca non ha ragione di essere e si estingue. L'estinzione è automatica dopo 20 anni dalla sua costituzione, ma se il mutuo dura di più occorre rinnovarla (per altri 20 anni); qualora si voglia vendere l’immobile prima della prescrizione ventennale dell’ipoteca, occorre chiedere alla banca l'assenso alla cancellazione. Altra caratteristica dell'ipoteca è l'indivisibilità perché si estende sull'intero bene che ne è oggetto e sulle sue parti, a garanzia dell'intero credito e dei suoi accessori. La garanzia ipotecaria ha un duplice contenuto: da un lato attribuisce al creditore il diritto di espropriare i beni vincolati a garanzia del suo credito, dall'altro di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato. In ogni caso, l'ipoteca pone il creditore al riparo dalla conseguenza dell'alienazione del bene vincolato o dal concorso di altri creditori non garantiti o meno garantiti. Il creditore pignoratizio ha un diritto di preferenza sul prezzo ricavato dalla vendita. Tale diritto è collegato ad un sistema di pubblicità, consistente nell'iscrizione nei pubblici registri immobiliari.
L'ipoteca comprende quattro elementi essenziali:
1) il "titolo", ovvero il documento che giustifica l'acquisizione dell'ipoteca;
2) l' "iscrizione";
3) il "bene immobile";
4) il "credito da garantire".
L'ipoteca si costituisce con l'iscrizione nei Registri Immobiliari e si richiede con la presentazione del titolo e di una nota in doppio originale sottoscritta dal richiedente. Nel mutuo ipotecario il titolo è costituito dal contratto di finanziamento. Il contratto di finanziamento deve essere redatto per atto pubblico. Gli istituti di credito richiedono che l'iscrizione ipotecaria sia di primo grado e preceda la consegna della somma al finanziato. L'iscrizione avviene inoltre per un valore superiore al finanziamento erogato (solitamente tra il 150% e il 200%, ma si arriva anche al 300%). L'ipoteca dunque non copre solo il capitale erogato, ma anche:
- gli interessi nella misura concordata;
- gli eventuali interessi di mora nel caso di ritardi o mancato pagamento delle rate;
- i premi assicurativi;
- gli oneri erariali, i tributi, le spese, gli oneri notarili, professionali, ecc.;
- le spese giudiziali che la banca dovesse sostenere per il recupero di quanto dovuto.
Tale maggiore copertura tutela la banca ma non genera maggiori costi per il cliente se non per l'importo dei costi notarili, commisurati al valore dell'ipoteca. L'ipoteca che grava su un immobile si estende anche alle sue "pertinenze".

Gli aspetti fiscali dei mutui

Gli interessi passivi pagati in un mutuo ipotecario stipulato per l'acquisto dell'abitazione principale (prima casa) sono detraibili dall'IRE (Imposta sul Reddito). La detrazione spetta se sussistono le seguenti condizioni:
- l'unità immobiliare è stata adibita ad abitazione principale entro dodici mesi dall'acquisto;
- l'acquisto è avvenuto nei dodici mesi antecedenti o successivi alla data di stipulazione del mutuo;
- nel caso di acquisto d'immobile locato, sia stato notificato al locatario, entro tre mesi dall'acquisto, atto d'intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e che entro un anno dal rilascio dell'immobile da parte del locatore, l'immobile stesso sia adibito ad abitazione principale.
E’ detraibile dall'imposta sul reddito un importo pari al 19% dei seguenti oneri: interessi passivi, oneri accessori e quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.
Tali oneri dovranno comunque essere relativi a mutui garantiti da ipoteca per l'acquisto di unità immobiliare da adibire ad abitazione principale entro 12 mesi dall'acquisto (il diritto alla detrazione non si perde se l'unità immobiliare non è adibita ad abitazione principale entro un anno a causa di un trasferimento per motivi di lavoro avvenuto dopo l'acquisto). L'importo massimo (compresi gli oneri accessori) su cui calcolare la detrazione del 19% è pari 3.615,20 euro. Ad esempio, se nell'anno si pagano interessi passivi per 4.000 euro, la riduzione di imposta sarà di 686,89 euro (cioè il 19% di 3.615,20 euro, importo massimo su cui calcolare la detrazione). Gli oneri accessori possono essere detratti solo nel primo anno del mutuo. Tra gli oneri accessori si comprendono, tra gli altri, la commissione spettante agli Istituti per la loro attività di intermediazione, gli oneri fiscali (compresa l'imposta per l'iscrizione o la cancellazione di ipoteca), le spese notarili, le spese di istruttoria, di perizia tecnica ecc.
Le spese notarili comprendono l'onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo e le spese sostenute dallo stesso per conto del cliente (ad esempio, quelle per l'iscrizione e la cancellazione dell'ipoteca). L'onorario e le spese del notaio per il contratto di compravendita NON sono, invece, mai detraibili.