Esercizio sui miglioramenti fondiari
Appunti di Estimo - Estimo agrario

Giudizio di convenienza ad un miglioramento fondiario in termini di beneficio fondiario, di fruttuosità e di valore – Giudizio di convenienza per l’affittuario coltivatore diretto

Un fondo è affittato al canone annuo di € 3.000,00 pagato, secondo le consuetudini locali, in tre rate quadrimestrali anticipate. Da un indagine fatta si è riscontrato che le spese di parte padronale ammontano mediamente al 20% del reddito padronale lordo.
Il fondo è migliorabile con opere eseguibili in due anni, che comporterebbero  i seguenti costi diretti:
- alla fine del 1° anno € 25.000,00    - alla fine del 2° anno € 20.000,00.
Per tali opere di miglioramento è previsto un contributo pubblico in conto capitale corrispondente al 25% del loro costo finale; il contributo è normalmente riscuotibile un anno e mezzo dopo il termine dei lavori.
Il fondo migliorato verrebbe affittato al nuovo canone annuo di € 4.600,00. Per fondi simili della zona, parimenti affittati, si è riscontrato un saggio di capitalizzazione del 1,5%. Se il proprietario del fondo, disponendo di capitali propri, richiede da un investimento fondiario un saggio minimo di fruttuosità del 3%, si giudichi la convenienza al miglioramento in termini di beneficio fondiario, di fruttuosità e di valore.
Supposto poi che l’affittuario possa compiere il miglioramento nello stesso tempo e con gli stessi costi indicati per il proprietario, si giudichi la sua convenienza a compiere il miglioramento, se egli trae dal fondo non migliorato un reddito netto di € 14.500,00, ed, invece, potrebbe trarre dal fondo migliorato un reddito netto di € 21.000,00 e la durata residua del contratto di affitto è di 10 anni. (saggio medio di mercato pari a 4%).

Schema di risoluzione

GIUDIZIO DI CONVENIENZA IN TERMINI DI REDDITO (BENEFICIO FONDIARIO)

• Reddito padronale lordo
• Spese di parte padronale
• Beneficio fondiario (Bfa)

• Reddito padronale lordo
• Spese di parte padronale
• Beneficio fondiario (Bfp)

• Accumulazione dei costi diretti di miglioramento
• Contributo pubblico riferito al termine dei lavori
• Costo del miglioramento

GIUDIZIO DI CONVENIENZA IN TERMINI DI FRUTTUOSITA'

GIUDIZIO DI CONVENIENZA IN TERMINI DI VALORE FONDIARIO

GIUDIZIO DI CONVENIENZA PER L’AFFITTUARIO

• Valore del fondo migliorato (nota 1) (Vn)
• Valore del fondo non migliorato (nota 2) (V0p)
• Indennità di miglioramento

• Accumulazione iniziale (al momento di ultimazione delle opere) degli incrementi di reddito netto
• Costo delle opere al momento della loro ultimazione, al netto dell’indennità
• Giudizio di convenienza

Nota 1- Si suppone la permanenza delle condizioni attuali di mercato e nell’ipotesi che il miglioramento abbia una durata perpetua, per cui le opere non sono da deprezzare per vetustà.

Nota 2 - Dal momento che il miglioramento è di tipo ordinario, la stima del fondo non migliorato va fatta a valore potenziale.

Fonti bibliografiche >>>

Miglioramenti fondiari