Esercizio sui miglioramenti fondiari
Appunti di Estimo - Estimo agrario

Giudizio di convenienza ad un miglioramento fondiario - Stima del valore potenziale

Un fondo fornisce attualmente una produzione lorda vendibile di € 75.000 e richiede le seguenti spese, risultate da un’analisi compiuta a parte:

Il fondo è in condizioni meno che ordinarie rispetto ai fondi della zona e potrebbe essere reso ordinario con opere di miglioramento eseguibili nell’arco di tre anni, con i seguenti costi diretti:

• inizialmente € 25.000 per spese di progetto e di impianto del cantiere;
• alla fine di ciascuno dei tre anni € 80.000 per spese di realizzazione delle opere.

Per le opere eseguibili è previsto un contributo pubblico in conto capitale di € 100.000, ottenibile un anno dopo il termine dei lavori. Le opere non comporterebbero perdite di reddito. A miglioramento ultimato il fondo potrebbe dare una produzione lorda vendibile di € 90.000, richiedendo però un aumento del capitale agrario di scorta per € 20.000. Per le spese si prevedono le seguenti variazioni:

• le spese varie, le imposte, i salari e gli stipendi crescerebbero proporzionalmente alla Plv;
• le quote (nota1) e gli interessi aumenterebbero in funzione della maggior dotazione di capitale agrario.

Dato un saggio d’interesse del 6%, che si ritiene valido per gli investimenti monetari a breve e medio termine, ed un saggio medio di capitalizzazione dell’1,65% (risultato da indagini effettuate in zona e da ritenersi valido anche per il fondo migliorato), si stabilisca se il miglioramento è conveniente (nota 2) (in termini di valore), al fine di stimare il valore di mercato del fondo in funzione delle sue caratteristiche attuali e potenziali (valore potenziale V0p).

Schema di risoluzione

VALORE DEL FONDO NON MIGLIORATO (V0)

• Produzione lorda vendibile
• Spese di produzione
• Beneficio fondiario (Bfa)

VALORE DEL FONDO MIGLIORATO (Vn)

• Produzione lorda vendibile
• Spese di produzione
• Beneficio fondiario (Bfp)

INCREMENTO DI VALORE DEL FONDO DETERMINATO DAL MIGLIORAMENTO

COSTO FINALE DELLE OPERE DI MIGLIORAMENTO (Ktn)

GIUDIZIO DI CONVENIENZA AL MIGLIORAMENTO IN TERMIN DI VALORE

VALORE DI MERCATO ATTUALE DEL FONDO  O VALORE POTENZIALE – V0p

Fonti bibliografiche >>>

Miglioramenti fondiari