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Stima fabbricati rurali
Appunti di Estimo - Estimo agrario

Premessa

Sono considerati fabbricati rurali tutte le costruzioni, di qualsivoglia natura e struttura, che servono per l'ordinario esercizio dell'attività agricola. essi comprendono, quindi, le case per l'abitazione dell'imprenditore e dei salariati, le stalle e gli altri ricoveri per il bestiame, i magazzini per la custodia dei prodotti e i locali per la lavorazione, le tettoie e i porticati adibiti a riparo per le attrezzature meccaniche, i locali adibiti alla trasformazione aziendale dei prodotti grezzi (cantine, caseifici, oleifici), i sili per la conservazione dei foraggi, ecc.

Stima dei fabbricati rurali

La stima dei fabbricati viene richiesta comunemente nei seguenti casi pratici:
- aggiunte o detrazioni al valore ordinario per la stima dei fondi rustici;
- successioni ereditarie;
- danni (incendio, ecc.);
- per fini amministrativi (bilancio) o fiscali.

Fabbricati corrispondenti all'ordinarietà
Se lo scopo della stima è quello di valutare un fondo rustico nel suo complesso, normalmente non è necessario valutare a parte i fabbricati. Essi, infatti, fanno parte del capitale fondiario e, quindi, nel valore del fondo risultano implicitamente compresi i fabbricati se la loro consistenza è giudicata ordinaria.
La stima dei fabbricati in dotazione ordinaria viene richiesta in circostanze particolari, come la stima di danni. In tal caso dovrà essere fatta sulla base del costo di ricostruzione, diminuito di una quota di deperimento per ridurlo alle condizioni attuali.

Fabbricati insufficienti rispetto all'ordinarietà
La mancanza di fabbricati o la loro minor consistenza rispetto all'ordinario costituisce un elemento di detrazione al valore ordinario di un fondo rustico. La stima deve essere fatta a valore di costo di ricostruzione, come se i fabbricati esistessero nello stato ordinario di conservazione e vetustà.

Fabbricati eccedenti all'ordinarietà
Il valore dei fabbricati eccedenti l'ordinario costituisce elemento di aggiunta al valore ordinario di un fondo rustico. La stima deve essere fatta con criteri diversi a seconda del tipo di utilizzazione possibile.

Fabbricati che si prestano così come sono ad un proficuo uso aziendale: la stima dovrà essere fatta a valore di costo di ricostruzione.
Fabbricati che si prestano ad un uso aziendale previo riadattamento: si stimano secondo il criterio del valore di trasformazione (differenza fra il valore di costo di ricostruzione del fabbricato trasformato e il costo di trasformazione).
Fabbricati non utili all'azienda ma suscettibili di fornire un reddito autonomo (es. affitto al proprietario vicino, locazione ad uso civile): la stima è possibile per capitalizzazione del reddito ritraibile. Se, per la prevista destinazione etra-agricola, si rendono necessari riadattamenti, la stima dovrà farsi a valore di trasformazione.
Fabbricati non utili all'azienda ma separatamente vendibili (es. fabbricato situato al margine della proprietà): la stima può essere fatta a valore di mercato.
Fabbricati del tutto inutilizzabili: unica stima possibile è quella del valore di demolizione, che si ottiene per differenza tra il più probabile valore di percato dell'area resa libera e di tutto ciò che risulta dalla demolizione, meno le spese necessarie per la demolizione stessa.

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