Stime dei frutteti
Appunti di Estimo - Estimo agrario

Stime relative ai frutteti - Generalità

In estimo, si definiscono frutteti tutte le colture arboree da frutto, indipendentemente dalla destinazione, al consumo diretto o alla trasformazione del prodotto che si ottiene. Le colture arboree sono caratterizzate da un turno produttivo di lunga durata. Nel ciclo distinguiamo quattro fasi:

• Fase di impianto: è una fase a reddito negativo con una prevalenza delle spese sulle produzioni;
• Fase di incremento produttivo (giovinezza): è una fase a reddito positivo crescente con i prodotti che superano le spese ed aumentano di anno in anno.
• Fase di costanza produttiva (maturità): è una fase a reddito positivo pressoché costante, il più elevato del ciclo.
• Fase di decremento produttivo (vecchiaia): è una fase caratterizzata da reddito positivo decrescente in cui i prodotti e le spese tendono ad avvicinarsi.

Se le piante di un intero frutteto sono della stessa età (frutteto coetaneo), il reddito netto complessivo avrà l'andamento di quello di una singola pianta. Se le piante sono di diversa età, ognuna conta un ugual numero di esemplari e ogni anno si sostituiscono quelli più vecchi (frutteto regolarmente disetaneo), il reddito netto annuo si mantiene costante e parimenti immutata rimane la consistenza del frutteto.
I frutteti possono essere in coltura promiscua (cioè consociati con colture erbacee) o specializzati (costituiti da piante della medesima specie).
I quesiti estimativi relativi ai frutteti specializzati coetanei sono: la stima del valore terra nuda, quella del valore frutteto (complesso di terra ed alberi), quella del valore soprassuolo (soli alberi) e la determinazione dell'età del massimo tornaconto.

Stima del valore terra nuda Vo

Per terra nuda di un frutteto si intende il suolo privo di alberi. E' raro che il valore terra nuda sia di per sé l'oggetto ultimo della stima. La conoscenza di tale valore è invece indispensabile per la stima del valore di un frutteto coetaneo in un anno intermedio del ciclo; esso è poi uno dei termini da cui deriva il valore soprassuolo.
La stima sintetica si attua col confronto diretto del terreno da stimare con altri simili per caratteristiche estrinseche ed intrinseche, e si risolve con il nostro procedimento. Il parametro tecnico a cui si ricorre più comunemente è la superficie.
La stima analitica consiste nella capitalizzazione del reddito netto poliennale posticipato illimitato (Rp = Sommatoria dei prodotti dell'intero ciclo - Sommatoria delle spese dell'intero ciclo):

Vo = Rp/(q^n - 1)

dove n è la durata del ciclo.

Tale formula è razionalmente valida da di difficile applicazione pratica per numerosi motivi di incertezza nel reperimento dei dati necessari (per tali motivi non viene usato nella pratica estimativa):
- la durata del ciclo produttivo;
- la serie dei prodotti e delle espese;
- il saggio di capitalizzazione.
quest'ultimo dovrebbe risultare dal rapporto fra la somma dei redditi medi annui di frutteti simili e la somma dei prezzi delle rispettive terre nude. Anche conoscendo tali prezzi, rimarrebbe il problema di come determinare i redditi medi annui, dal momento che il loro calcolo richiederebbe la conoscenza preventiva dello stesso saggio che si vuole determinare. Il saggio deve pertanto essere "costruito" tenendo conto del maggior rischio che corrono i capitali investiti in un frutteto rispetto ad altre forme di investimento fondiario. Il saggio di capitalizzazione sarà sicuramente superiore a quello che vale mediamente per i fondi rustici, ma l'entità della maggiorazione è incerta. L'errore che viene commesso nel calcolo del Vo con un saggio inadeguato può essere grande, tanto più grande quanto più è lungo il ciclo produttivo, e può portare a risultati poco aderenti alla realtà.

Stima del valore frutteto Vm

Il valore frutteto può essere stimato con procedimento sintetico o analitico. La stima sintetica si risolve con confronto diretto del frutteto da stimare con altri di noto prezzo simili per tutte le caratteristiche relative al suolo e soprassuolo. Si intuisce facilmente come le possibilità di reperire termini di confronto siano abbastanza ridotte anche in presenza di un mercato attivo. Non risulta altro che ricorrere alla stima analitica. Il valore di un frutteto coetaneo in un momento intermedio del suo ciclo produttivo può essere stimato con il procedimento in base ai redditi passati (o in base al costo) o in base ai redditi futuri. Da escludere il procedimento in base ai cicli fittizi che presenta le stesse difficoltà della stima analitica del Vo.

Vm in base ai redditi passati:

Vm in base ai redditi futuri:

Per altre informazioni sulle formule >>>

Nella pratica estimativa si ricorre sovente al procedimento sintetico per la stima del valore terra nuda e a quello analitico per la stima del valore frutteto (suolo più soprassuolo).

Valore del soprassuolo Vs

E' un valore complementare ottenibile mediante differenza fra il valore del frutteto e quello della terra nuda: Vs = Vm - Vo

Dividendo il valore del soprassuolo per il numero di piante arboree presenti nel frutteto si ha il valore di una pianta. Spesso, questo procedimento è seguito per valutare il danno che il fondo ha subito in seguito alla distruzione di alcunre piante.

Ricerca dell'età del massimo tornaconto

Si definisce età del massimo tornaconto quella alla quale un frutteto coetaneo dovrebbe essere rinnovato per ottenere il massimo reddito medio annuo, al quale corrisponde il massimo valore della terra nuda.
La ricerca può avvenire sinteticamente oppure per via analitica. La procedura sintetica è comparativa, cioè consiste nel rilevare in zona l'età alla quale mediamente vengono rinnovati i frutteti analoghi. La ricerca analitica presuppone la conoscenza dei livelli di reddito attribuibili alle varie fasi del ciclo produttivo. Scegliendo il procedimento analitico, si procede per tantativi attraverso la ricerca del Vo corrsispondente a durate diverse del ciclo. Quella durata, cui corrisponde il Vo massimo, è l'età del tornaconto. Essa risulterà verosimilmente collocata nella stazione di decremento del reddito.
A partire dall'anno in cui i redditi decrescono, si stabilisce una prima ipotetica durata del ciclo e in base a questa si determina il Vo. Si incrementa, poi, la durata del ciclo di un anno e si calcola di nuovo il Vo. si procede parimenti fintanto che il nuovo Vo risulta maggiore del precedente. si interrompe la ricerca allorché il Vo mostra la tendenza a decrescere con l'aumentare della durata del ciclo. Si individua così il Vo massimo, cui corrisponde, come si è detto, l'età del massimo tornaconto.

Fonti bibliografiche >>>

Pescheto nella Pianura Bolognese